Umowa darowizny mieszkania - kompletny przewodnik.

Chcesz przekazać mieszkanie bliskiej osobie? A może otrzymałeś darowiznę i nie wiesz, jakie obowiązki Cię czekają? Umowa darowizny mieszkania to jedna z najczęstszych transakcji w Polsce, ale wiąże się z wieloma formalnościami i pułapkami. W tym artykule wyjaśniamy krok po kroku, jak bezpiecznie przeprowadzić darowiznę, uniknąć podatków i błędów, które kosztują tysiące złotych.

Czym jest darowizna mieszkania i kiedy warto ją rozważyć?

Darowizna to bezpłatne przekazanie mieszkania na rzecz innej osoby (np. dziecka, rodzica, współmałżonka). To popularna forma zabezpieczenia przyszłości bliskich lub uniknięcia sporów spadkowych.

Kiedy darowizna ma sens?

Chcesz przekazać mieszkanie dziecku jeszcze za życia.
Chcesz uniknąć podziału majątku w spadku.
Chcesz pomóc finansowo bliskiej osobie (np. wnuczkowi na start w dorosłość).

Uwaga! Darowizna jest nieodwołalna – raz podpisanej umowy nie można anulować bez ważnego powodu (np. niewdzięczność obdarowanego).

Krok po kroku: Jak wygląda darowizna mieszkania?

Proces składa się z 4 etapów, a najważniejsza jest precyzja i dopełnienie formalności.

1. Sporządzenie umowy darowizny

Umowę musi przygotować notariusz – próby samodzielnego spisania (np. na druku z internetu) uniemożliwią wpis do ksiąg wieczystych. Notariusz sprawdzi też, czy:

Darowizna nie narusza praw wierzycieli (np. jeśli darczyńca ma długi).
Mieszkanie nie jest obciążone hipoteką.

Koszt notarialny: Ok. 1000–3000 zł (zależy od wartości mieszkania).

2. Podatek od darowizny (PCC)

Podatek PCC wynosi 2% wartości mieszkania, ale nie płacisz go, jeśli obdarowany należy do tzw. najbliższej rodziny. Definicja obejmuje:

Małżonka,
Dzieci, wnuki, rodziców, dziadków,
Rodzeństwo, pasierbów, macochę, ojczyma.

Przykład:
Jeśli darujesz mieszkanie synowi – PCC = 0 zł.
Jeśli darujesz mieszkanie siostrzeńcowi – PCC = 2% wartości rynkowej.

3. Opłata od czynności cywilnoprawnych (PCC) – kto i kiedy płaci?

Darczyńca płaci PCC, chyba że umowa stanowi inaczej.
Termin: 14 dni od podpisania umowy (formularz PCC-3).

Jak uniknąć PCC?
Jeśli przekazujesz mieszkanie najbliższej rodzinie, wskaż to wyraźnie w umowie. Notariusz powinien dołączyć stosowne oświadczenia.

4. Wpis do księgi wieczystej

Bez tego kroku mieszkanie nie przejdzie na własność obdarowanego. Wniosek składa się do sądu rejonowego (ok. 200 zł opłaty).

Podatek od darowizny mieszkania: Kiedy obdarowany musi zapłacić?

Wbrew mitom, obdarowany zwykle nie płaci podatku od darowizny w Polsce. Wyjątki:

Gdy w ciągu 5 lat od darowizny sprzeda mieszkanie (opodatkowany jest zysk).
Gdy darowizna pochodzi od osoby spoza najbliższej rodziny i przekracza kwotę wolną od podatku (9 637 zł w 2024 r.).

5 najczęstszych błędów przy darowiźnie mieszkania

Brak klauzuli o najbliższej rodzinie – jeśli nie wskażesz pokrewieństwa w umowie, urząd skarbowy naliczy PCC.
Niedoszacowanie wartości mieszkania – PCC liczony jest od wartości rynkowej, a nie ceny z umowy.
Zapomnienie o podatku od spadków i darowizn – jeśli obdarowany nie jest z grupy I (np. to bratanek), może zapłacić podatek progresywny (3–20%).
Brak zgody współmałżonka – jeśli mieszkanie jest wspólne, darowizna wymaga zgody drugiej strony.
Pominięcie opłat dodatkowych – np. podatku od nieruchomości, który od dnia darowizny przechodzi na obdarowanego.